投資基準

投資における検討事項

個々の投資にあたっては、運用資産の収支項目について、マーケット調査等の客観的調査データに基づく分析と将来にわたるキャッシュフローの想定を行い、当該運用資産のポートフォリオ全体に与える影響も考慮し、また以下の投資基準のとおり十分に調査を実施し、総合的に検討を行います。

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	商業用施設		事務所用施設	複合施設	その他施設
立地	都市型	都市部の都市機能集積地に立地	都市部の事務所集積地に立地上記にあわせて賃貸市場の動向、利便性、視認性等を総合的に勘案し、判断します。	商業用途区画と事務所用途区画の併存する複合施設については、商業用途区画と事務所用途区画の基準を総合的に勘案し、判断します。	物流施設	競合施設の状況や労働者確保の容易性の状況等を、総合的に勘案し判断します。
	都市近郊型	都市近郊に立地			住宅	現在及び将来の人口・世帯数、教育施設、官公署、病院等生活利便施設の状況、日照、眺望、景観等の状況、地域の知名度及び評判等を、総合的に勘案し判断します。
	上記にあわせて現在及び将来の商圏範囲、人口・世帯数、動線や所要時間等の交通アクセス、競合店の状況等を総合的に勘案し、判断します。				住宅
交通アクセス	都市型	交通拠点から徒歩圏	交通拠点から徒歩圏		物流施設	高速道路・港湾地区・工業団地等への近接性及び消費地への近接性を含む現在及び将来の交通アクセスを総合的に検討するものとし、労働者によるアクセスの容易性も考慮します。
交通アクセス	都市近郊型	交通拠点から概ね30分以内	交通拠点から徒歩圏		住宅	原則最寄り駅から徒歩圏
延床面積	都市型	原則500m²以上	原則1,650m²（約500坪）以上		物流施設	原則3,300㎡（約1,000坪）以上
延床面積	都市近郊型	原則3,300m²（約1,000坪）以上	原則1,650m²（約500坪）以上		住宅	原則500㎡以上
投資額	原則10億円以上（購入金額のみで、購入に付随する費用等を含みません。）		原則10億円以上（購入金額のみで、購入に付随する費用等を含みません。）		物流施設	原則10億円以上（購入金額のみで、購入に付随する費用等を含みません。）
投資額	原則10億円以上（購入金額のみで、購入に付随する費用等を含みません。）		原則10億円以上（購入金額のみで、購入に付随する費用等を含みません。）		住宅	原則5億円以上（購入金額のみで、購入に付随する費用等を含みません。）
築年数	原則築30年以内ただし、当該施設の用途に必要な機能を満たしている場合、又は取得後の改良により満たすと判断される場合においては30年超も可とします。		原則築30年以内ただし、大規模修繕等により建物性能が向上した場合、又は取得後の改良により建物性能の向上が見込まれる等の場合においては30年超も可とします。		原則築30年以内ただし、当該施設の用途に必要な機能を満たしている場合、又は取得後の改良により満たすと判断される場合においてはこれを超える築年数の物件も可とします。
核テナントが存在する場合の条件	核テナントは、上場企業又はそれに準ずる信用力を有する企業であること、また核テナントの退去時の他用途への転用や売却が検討可能なことを条件とします。なお、核テナントとは、施設全体の賃貸可能面積の30％以上を専有するテナントをいうものとします。
稼働率	原則80％以上としますが、マーケット調査等に基づき将来の稼働率上昇が十分に見込める場合は、80％未満でも投資できるものとします。なお、マーケット調査については、必要に応じて利害関係を有しない第三者機関へ委託します。
テナント	入居テナントは、一定水準以上の信用力を有すること、又は十分な預託金等を受けていること等を条件とします。反社会的勢力との取引防止に関し、確認や契約上の手当てがなされているものとします。				入居テナントは、一定水準以上の信用力を有すること等を条件とし、敷金・預託金の金額についても留意します。反社会的勢力との取引防止に関し、確認や契約上の手当てがなされているものとします。
権利関係等	投資対象施設の権利関係については、以下を勘案します。共有・準共有については、持分処分の制約が少ないこと、他の共有者・準共有者の信用力が高いこと及び共有者間・準共有者間で投資対象施設の運営方法が定められていること。区分所有については、運営上の制約が少なく、他の区分所有者の信用力に特段問題がないこと。借地物件については、建物処分に係る制約が少なく、地主の信用力に特段問題がないこと。底地物件については、借地契約の内容（期間、借地権の態様、処分に対する制約の有無等）、借地人の信用力等に特段問題がないこと。担保権及び用益権については、テナントとの間の賃貸借契約に規定されている建設協力金、保証金に係るもの等、やむを得ない事情で設定されている場合を除き、原則として設定されていないこと。
設備の状況	投資対象施設の設備については、当該施設の用途におけるテナントニーズに応じた標準仕様以上のもので、汎用性があり転用が容易であることを前提とします。管理状況について詳細調査（デュー・デリジェンス）を行い、評価の前提とするほか、リスク要因の検討を行います。
取得価格	原則として不動産鑑定士による鑑定評価額を基準に、投資基準を勘案し個別に判断します。ただし、利害関係者との取引においては、利益相反取引ルールに定める基準・手続を遵守するものとします。
耐震性能	個別資産のPML（注）は、原則として20％以下とします。ただし、取得後の耐震補強工事等で基準を満たすことができると見込める場合は投資可能とします。
環境分析	投資対象施設の有害物質調査については、十分な調査の上、個別に使用状況等を勘案し検討します。土壌汚染については、地歴調査で、可能性がない若しくは低いと判断されたもの、又は土壌改良等の必要な措置が行われたものを投資対象とします。				投資対象施設の有害物質調査については、十分な調査の上、個別に使用状況等を勘案し検討します。土壌汚染については、住宅については、地歴調査で、可能性がない若しくは低いと判断されたもの、又は土壌改良等の必要な措置が行われたものを投資対象とし、物流施設については、これらに加え、適切な被覆措置等が行われているものも投資対象とします。
用途	商業用途区画にホテル用途部分が含まれる場合には、当該ホテル用途部分について、原則としてホテルの経営・運営リスクを回避できる内容の賃貸借契約の締結が可能な施設のみを投資対象とします。なお、本投資法人の保有する運用資産全体に対するホテル用途部分の割合は、原則として20％を上限とします。また、ホテル用途部分のテナントは、オペレーターとしての運営力・業歴・財務内容・ブランド力等、総合的な信用力を勘案し、慎重に選定を行うものとします。				物流施設	荷役、貯蔵用途以外の商品加工のための工場用途部分他の用途部分が含まれる場合には、当該用途部分について、原則として施設全体の経営・運営リスクを回避できる内容の賃貸借契約の締結が可能な施設のみを投資対象とします。
用途					住宅	寮・社宅施設（学生寮、独身寮、社員寮等）は投資対象とします。

PML（ Probable Maximum Loss）は、通常「予想最大損失率」と訳されています。統一された厳密な定義はありませんが、本WEBサイトにおいては、再現期間475年相当（年超過確率0.21％）で生じる地震による損害の予想損失額を再調達価格（既存建築物を調査時に新築するとした場合の費用）に対する比率（％）で示したものをいいます。ただし、予想損失額は、地震動による建物（構造部材・非構造部材・建築設備）のみの直接損失に関するものであり、機器、家具、什器等の被害や地震後の水又は火災による損失、被災者に対する補償、営業中断による営業損失等の二次的被害は含まれていません。

開発不動産への投資

本投資法人は、原則として取得時点で賃貸の用に供されている不動産等に投資するものとし、未稼働の不動産等は投資対象としません。ただし、未稼働不動産等又は建設予定若しくは建設中の不動産等であっても、竣工後の入居テナントの確保が十分に見込まれ、稼働後の収益の安定性が見込める場合には、投資を行うことができることとします。

不動産対応証券への投資

本投資法人は、不動産対応証券について、以下のいずれかを条件に取得を検討します。

当該証券の収益の安定が十分に見込めること。
当該証券の償還時（又はスキーム終了時）において当該証券の投資対象である不動産（施設）の取得が検討可能であること。